계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 먼저 내용증명으로 반환을 요구하고 그동안 주고받은 문자·통화 기록을 모아 두세요. 다른 곳으로 옮겨야 한다면 가게를 비우기 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 된 것을 확인한 뒤에 옮겨야 보증금을 지킬 권리가 남습니다. 그래도 돌려주지 않으면 조정, 소송, 강제집행 순서로 진행합니다.
언제까지 보증금을 돌려 달라는 요구를 글로 남깁니다. 내용증명은 어떤 내용을 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편입니다. 나중에 조정이나 소송에서 언제 요구했는지를 보여 주는 근거가 됩니다.
[자리표시: 작성 대행 비용 · 기간]
소송 전에 중간에서 합의를 돕는 절차입니다. 상가건물임대차분쟁조정위원회에 신청하거나 법원에 조정을 신청할 수 있습니다. 양쪽이 합의하면 그 내용대로 정리되고, 합의가 안 되면 소송으로 넘어갑니다.
[자리표시: 신청 비용 · 소요 기간]
법원에 보증금을 돌려 달라는 소송(보증금반환청구소송)을 냅니다. 청구 금액이 작으면 더 간단한 소액사건 절차로 진행될 수 있고, 상대가 다투지 않을 것 같으면 서류만으로 지급을 명하는 지급명령도 방법입니다. 판결이나 확정된 지급명령은 강제집행의 근거가 됩니다.
[자리표시: 인지대·송달료 · 수임료 · 소요 기간]
판결을 받고도 돌려주지 않으면 건물주의 재산(건물, 예금 등)을 압류해 돈으로 바꾸는 절차를 밟습니다. 건물이 경매되면, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 순서에 따라 먼저 배당받을 수 있습니다.
[자리표시: 집행 비용 · 소요 기간]
상가 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 새 건물주에게도 임차 사실을 주장할 수 있습니다. 이것을 대항력이라고 합니다. 계약서에 세무서 확정일자까지 받아 두었다면, 건물이 경매될 때 순서에 따라 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(우선변제권).
이 권리는 가게를 비우거나 사업자등록을 옮기면 사라질 수 있습니다. 보증금을 못 받은 채 옮겨야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤에 옮기세요. 신청은 건물이 있는 곳의 지방법원·지원 또는 시·군법원에 합니다. 김포 상가라면 김포시법원에도 신청할 수 있습니다.
보증금과 월세를 합쳐 계산한 금액(환산보증금 = 보증금 + 월세×100)이 지역별 기준을 넘으면 우선변제권 같은 일부 보호가 적용되지 않습니다. 대항력은 이 금액과 관계없이 적용됩니다. 김포의 기준 금액: [자리표시: 시행령 기준 금액 — 변호사 확인].
권리금은 단골, 위치, 시설처럼 가게가 쌓은 가치를 다음 임차인에게 넘기며 받는 돈입니다. 법은 계약이 끝나기 6개월 전부터 계약이 끝날 때까지, 건물주가 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하는 등의 방법으로 권리금 회수를 방해하지 못하게 합니다.
가게를 넘길 생각이라면 이 기간 안에 새 임차인을 찾아 건물주에게 알리고, 주고받은 연락을 기록으로 남겨 두세요. 방해를 받아 손해가 생겼다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다.
다만 월세를 3기분 이상 밀린 경우처럼 법이 정한 사유가 있거나, 대규모점포 등 일부 상가는 이 보호가 적용되지 않습니다.
조문은 국가법령정보센터의 현행 법령으로 연결됩니다.
계약이 끝났다면 보증금을 돌려주는 것은 새 임차인과 관계없는 건물주의 의무입니다. 다만 가게를 비워 주는 것과 보증금을 돌려받는 것은 동시에 이뤄지는 것이 원칙이라, 열쇠를 넘기는 시점과 방법은 상담에서 함께 정하는 것이 안전합니다.
법이 요구하는 필수 절차는 아닙니다. 다만 언제 무엇을 요구했는지 남기는 가장 간단한 방법이라 조정이나 소송에서 근거로 쓰입니다.
대항력(건물 인도와 사업자등록)을 갖춘 임차인이라면 새 건물주가 임대인의 지위를 이어받습니다. 그래서 보증금도 새 건물주에게 청구하는 것이 원칙입니다.
[김주관 변호사 감수 전], 2026.11 기준 · 작성 2026.11.15 · 수정 2026.11.15
이 글은 일반적인 안내이며, 개별 사건의 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.